A 2025-ös év első felének végével itt az ideje, hogy áttekintsük a világ egyik legdinamikusabb ingatlanpiacának, Dubainak a fejlődését. Az év első felére vonatkozó statisztikai adatok megerősítik a folyamatos növekedést, az erős keresletet és a világ minden tájáról érkező befektetők magas bizalmát. A rekordév 2024 után a piac továbbra is rendkívül aktív, minden szegmensben – a megfizethető apartmanoktól a luxusvillákon át a márkás rezidenciákig.
Az Egyesült Arab Emírségeket (EAE) a befektetők biztonságos menedéknek tekintik tőkéjük elhelyezésére. A tranzakciók volumene, az árak alakulása, a bérleti díjak és a befektetések helyszínek szerinti eloszlása, valamint az új lakosok és befektetők számának növekedése támogatja a növekedési pályát. „Ugyanakkor képesnek kell lennünk a sorok között olvasni, és a jelenlegi statisztikai adatokat a várható jövőbeli fejlődés kontextusába helyezni” – mutat rá Jan Rejcha, a Rellox társaság igazgatója, aki több mint húsz éves tapasztalattal rendelkezik a külföldi ingatlanok értékesítésében.
2025 második negyedévében 53 118 ingatlant adtak el Dubaiban. Ez 22,5%-os éves növekedést jelent (+16,8% negyedéves összehasonlításban). A teljes értékesítési volumen elérte a 184 milliárd dirhamot (+48,6% éves szinten, +28,9% negyedéves szinten).
Új építések vs. régebbi ingatlanok értékesítése
Az átlagos négyzetméterár szintén 1665 dirhamra emelkedett, ami +3,9% éves szinten, illetve +3,1% negyedéves szinten.
Ezzel szemben az ingatlanárak esetében – az adott szegmenstől függően – mérsékelt növekedést, stagnálást és mérsékelt csökkenést figyelhetünk meg. Az új lakások esetében az ár éves szinten 0,2%-kal alacsonyabb (1,3 millió dirham), a telkek (4,4 millió dirham) 5%-kal olcsóbbak éves szinten, ezzel szemben az új villák építése 5,7%-kal (3,8 millió dirham) nőtt.
Átlagos ingatlanárak Dubaiban (2025. második negyedév)
| Ingatlan típusa | Ár sqft (AED) | Változás 2024-hez képest | Változás 2014-hez képest |
|---|---|---|---|
| Új épület – apartman | 1 875 | +5,4 % | +44,1 % |
| Új épület – telek | 1 530 | +22 % | +349,7 % |
| Új építésű – villa | 1 456 | +5,5 % | +79 % |
| Másodlagos értékesítés – apartman | 1 507 | +8,2 % | +30 % |
| Másodlagos értékesítés – telek | 1 362 | +20,1 % | +161,9 % |
| Másodlagos értékesítés – villa | 1 500 | +14,1 % | +104,4 % |
Új építésű ingatlanok átlagára Dubaiban (2025. második negyedév)
| Ingatlan típusa | Átlagára | Változás 2024-hez képest | Változás 2014-hez képest |
|---|---|---|---|
| Új épület – apartman | 1,3 millió AED | −0,2 % | +39,7 % |
| Új épület – telek | 4,4 millió AED | −5 % | +49,2 % |
| Új építésű – villa | 3,8 millió AED | +5,7 % | +22,6 % |
| Másodlagos értékesítés – apartman | 1,2 millió AED | +0,4 % | +4,8 % |
| Másodlagos értékesítés – telek | 6,9 millió AED | −2,6 % | +32,4 % |
| Másodlagos értékesítés – villa | 3,5 millió AED | +6,8 % | +3,5 % |
Eladott ingatlanok száma (2025. második negyedév)
| Mutató | Érték 2025. második negyedév | Évközi változás | Negyedévközi változás |
|---|---|---|---|
| Eladott ingatlanok száma | 53 118 | +22,5 % | +16,8 % |
| ebből apartmanok | 40 453 | +18,7 % | +22,7 % |
| ebből villák | 10 019 | +38,3 % | −1,8 % |
| Teljes eladási volumen | 184 mld. AED | +48,6 % | +28,9 % |
| ebből apartmanok | 81,6 mld. AED | — | — |
| ebből villák | 66,5 mld. AED | — | — |
| Átlagos négyzetlábár | 1 607 AED | +6,1 % | +2,8 % |
Megjegyzés: a rövidség kedvéért az egyéb ingatlantípusok (pl. kereskedelmi) nincsenek külön felsorolva a táblázatban.
Eladott új épületek száma Dubaiban (2025. második negyedév)
| Mutató | Érték 2025. második negyedév | Évközi változás | Negyedévközi változás |
|---|---|---|---|
| Eladott ingatlanok száma | 35 389 | +24,1 % | +19,7 % |
| ebből apartmanok | 27 802 | +19,5 % | +30,6 % |
| ebből villák | 6 503 | +43,8 % | −11,5 % |
| Celkový objem prodejů | 122,6 mld. AED | +58,2 % | +41,4 % |
| ebből apartmanok | 57,7 mld. AED | — | — |
| ebből villák | 44,9 mld. AED | — | — |
| Átlagos négyzetlábár | 1 665 AED | +3,9 % | +3,1 % |
Megjegyzés: a rövidség kedvéért az egyéb ingatlantípusok (pl. kereskedelmi) nincsenek külön felsorolva a táblázatban.
„Dubajban a konkrét helyszín nagyon fontos. Vannak helyek, ahol az árak valószínűleg csökkenni fognak, és éppen ellenkezőleg, vannak olyan helyek, ahol a legnagyobb valószínűséggel folyamatosan emelkednek” – mondja Jan Rejcha. Dubajban körülbelül 3,9 millió lakos él, a szomszédos Abu Dhabiban (maga az agglomeráció) pedig körülbelül 1,7 millió. „Az elmúlt néhány évben tízszer több ingatlan épült Dubajban, mint Abu Dhabiban. A jövőben Dubajon kívüli emírségek, különösen Abu Dhabi, érdekesebb növekedési potenciállal rendelkezhetnek” – mutat rá Jan Rejcha.
Szavai megerősítik a Fitch ügynökség következtetéseit is, amely szerint Dubajban az ingatlankínálat rekordméretű, 210 000 egységgel fog növekedni 2025-2026-ban. Az ügynökség szerint a megnövekedett kínálat egyes helyeken akár 15%-os ingatlanárak esését is okozhatja.
Dubaiban vagy az Egyesült Arab Emírségek más részén szeretne befektetni? Ne becsülje alá a helyszínválasztás fontosságát.
A növekvő ingatlankínálat és az egyes emírségek, de Dubai különböző helyszíneinek eltérő fejlődési üteme is azt mutatja, hogy a megfelelő helyszínválasztás a siker kulcsa. Lépjen kapcsolatba velünk – segítünk eligazodni a jelenlegi adatok között, és kiválasztani a legjobb növekedési potenciállal rendelkező helyszínt.
A dubaji ingatlanpiac esetében az utóbbi időben gyors növekedésnek lehettünk tanúi, ami a lakossági befektetők esetében kétségtelenül hozzájárult az úgynevezett FOMO-effektushoz.
„Az Egyesült Arab Emírségekben – és különösen Dubajban – ingatlanvásárlásról szóló döntéseknél a helyszín abszolút alapvető szerepet játszik. Nem minden környék fejlődik ugyanúgy: míg egyes területeken az infrastrukturális projekteknek, egy új repülőtér közelségének vagy a tervezett metróépítésnek köszönhetően az árak gyorsan emelkednek, mások stagnálhatnak, vagy akár értéküket is veszíthetik. Ezért a jelenlegi piaci adatok rövid távú áttekintése nem elegendő – fontos figyelembe venni a hosszú távú fejlesztési terveket is, amelyek hatással lesznek a keresletre, a szolgáltatások elérhetőségére, valamint a befektetés megtérülésére” – magyarázza Jan Rejcha.
„Azt is javasoljuk, hogy kizárólag komoly ingatlanpartnerekkel dolgozzon, akik tapasztalattal, piaci áttekintéssel és megbízható kapcsolatokkal rendelkeznek a helyi fejlesztőkkel. Sajnos még mindig vannak közvetítők, akik nem megfelelő információkat szolgáltatnak az ügyfeleknek – például a gyakran ismétlődő mítosz, hogy „Dubajban nem fizetnek adót”. A legtöbb esetben az adókötelezettség a befektető adóilletősége szerinti országban, azaz Magyarországon áll fenn. Ez különösen a világméretű jövedelmekre vonatkozik, beleértve a külföldi ingatlanbérlésből származó jövedelmet is” – teszi hozzá Jan Rejcha.
Az apartmanok árai Dubai TOP 10 területén az eladási volumen szerint (2025. második negyedév)
A következő táblázatban áttekintést talál az apartmanokról Dubai 10 legnagyobb lakáseladási volumenű helyszínén.
| Települések | Átlagos lakásár | Négyzetlábár |
|---|---|---|
| Dubai South | 1 228 865 AED | 1 689 AED |
| Jumeirah Village Circle | 975 000 AED | 1 463 AED |
| Sobha Hartland 2 | 2 012 728 AED | 2 425 AED |
| Dubai Islands | 2 601 467 AED | 2 413 AED |
| Me’Aisem First | 656 889 AED | 1 330 AED |
| Motor City | 1 180 463 AED | 1 930 AED |
| Wadi Al Safa 5 | 774 000 AED | 1 286 AED |
| Business Bay | 1 652 413 AED | 2 336 AED |
| Dubai Marina | 2 386 200 AED | 2 978 AED |
| Jabal Ali First | 1 100 000 AED | 1 296 AED |
Villák ára Dubai TOP 10 területén az eladási volumen szerint (2025. második negyedév)
A következő táblázatban áttekintést talál a villák árairól Dubai 10 legnagyobb villaeladási volumenű helyszínén.
| Települések | Villa átlagos ára | Négyzetlábár |
|---|---|---|
| Dubai South | 3 798 888 AED | 1 425 AED |
| Wadi Al Safa 7 | 3 475 000 AED | 1 396 AED |
| Al Yufrah 1 | 4 925 888 AED | 1 322 AED |
| Al Hebiah Fifth | 2 935 000 AED | 1 548 AED |
| Wadi Al Safa 3 | 6 478 914 AED | 2 029 AED |
| Madinat Hind 4 | 1 958 000 AED | 1 275 AED |
| Dubai Investment Park Second | 7 217 888 AED | 1 477 AED |
| Wadi Al Safa 5 | 3 350 000 AED | 1 486 AED |
| Me’Aisem Second | 15 264 888 AED | 1 677 AED |
| Al Yelayiss 1 | 2 491 000 AED | 1 503 AED |
Miért lehet most jó alkalom ingatlanbefektetésre az Egyesült Arab Emírségekben?
A forint árfolyamának alakulása a dollárral, vagyis a dirhammal szemben, amely szorosan a dollárhoz van kötve, kivételesen előnyös lehetőségeket nyitott a magyar befektetők számára. A jelenlegi árfolyammozgások több százezer forint megtakarítást hozhatnak.
Így egy korábban megtekintett ingatlant alacsonyabb áron vásárolhat meg, vagy az eredeti költségvetés megtartása mellett vonzóbb ingatlant szerezhet – nagyobb alapterülettel, jobb helyen, magasabb felszereltséggel stb.
A HUF/USD árfolyam alakulása
Forrás: kurzy.cz
Off-plan projektek Dubaiban
Az off-plan projektek olyan ingatlanok, amelyeket még a befejezésük előtt eladásra kínálnak – gyakran már a tervezési vagy építési fázisban. Nagy az érdeklődés ezek iránt a projektek iránt, különösen a befektetők körében, akik nyereséges piacra lépési lehetőséget keresnek, és hajlandóak megvárni a projekt befejezését. Ezek gyakran olyan apartmanok, amelyeket a befejezés után gond nélkül szeretnének bérbeadni. Az off-plan projektek fő előnyei közé tartozik az alacsonyabb vételár, mint a kész ingatlanok esetében, a rugalmas, több fázisra osztott fizetési tervek (kezdetben nem kell a teljes befektetési összeg, hanem pl. csak az ingatlan árának 20-40%-a), valamint az a tény, hogy az ingatlan értéke általában már az építés során is növekszik.
Havi ingatlaneladási volumenek Dubaiban – off-plan vs. befejezett
Összesen 40 453 off-plan apartmant adtak el Dubaiban a második negyedévben, 81,6 milliárd dirham értékben. 2024-hez képest ez 18,7%-os növekedést jelent az eladott egységek számában, majd 22,7%-os növekedést az előző negyedévhez képest.
Ugyanebben az időszakban az off-plan eladott villák száma 10 019 volt, az értékesítés értéke elérte a 66,5 milliárd dirhamot. Ez 38,3%-os növekedést jelent éves szinten, majd 1,8%-os csökkenést az előző negyedévhez képest.
Egyéb gazdasági és piaci tényezők
Egy előnyös befektetés Dubaiban ma nemcsak egy szép ingatlan kiválasztását jelenti, hanem a tágabb kontextus megértését is. Gyakran ezek döntik el, hogy a befektetésed stabil és jövedelmező lesz-e hosszú távon is. Ezért érdemes figyelembe venni az ingatlanpiachoz közvetlenül vagy közvetve kapcsolódó aktuális fejleményeket és trendeket.
Dubai növekvő népessége
A Dubai Statisztikai Központ adatai szerint Dubai lakossága a 2025 januári 3,8 millióról az első negyedév (2025. március) végére 3,9 millióra nőtt, ami több mint 50 000 fős növekedést jelent. 2024-ben Dubai lakossága 160-200 000 lakossal fog bővülni. Dubai lakossága már régóta növekszik. 2010 és 2024 között a lakosság 102%-kal nőtt (1,86 millióról 3,77 millióra). A tendencia 2021 és 2024 között is folytatódott.
Turizmus Dubaiban
Az év első öt hónapjában 8,68 millió nemzetközi látogató érkezett Dubaiba, ami 7%-os éves növekedést jelent. A 2025-ös évre vonatkozó időközi eredmények tehát a 2024-es rekordévet követik, és megerősítik a turisztikai ágazat stabil növekedését. Az éves javulást olyan kulcsfontosságú teljesítménymutatók is mutatták, mint a szálláshelyek kihasználtsága.
A DFMGI index alakulása
Az ingatlanpiac és a pénzügyek területén tapasztalható hangulatot erősen tükrözi a Dubai Financial Market General Index (DFMGI), amely az Egyesült Arab Emírségek (EAE) fő tőzsdeindexe. Legutóbbi alakulását az alábbi ábra szemlélteti.
Összefoglalva
Dubaj, vagyis az Egyesült Arab Emírségek érdekes terület a hazai befektetők számára mind befektetés, mind rekreáció szempontjából.
Hosszú homokos strandokkal rendelkező tenger, hosszú szezon, közvetlen légi összeköttetések, valamint érdekes bérleti hozamok lehetősége, amelyek nagyságrendekkel magasabbak, mint a világ más fővárosaiban.
Dubaj egy globális befektetési központ, ahol a világ minden tájáról érkező befektetők találkoznak. Ugyanakkor az emírség 2025-ben is folyamatosan jelentős milliomosok beáramlását tapasztalja, beleértve az UHNWI szegmensből (ultra magas nettó vagyonnal rendelkező személyek – 30 millió USD feletti befektethető vagyonnal rendelkező személyek) érkezőket is. 2025-re kevesebb mint 10 000 milliomost becsülnek, köztük körülbelül 1000-1500 új lakost az UHNWI kategóriából. Ezt a tendenciát az adókedvezmények, az Aranyvízum program, a gazdasági növekedés és a luxus életmód vezérli.
Ezek gyakran 40-60 év közötti emberek, üzletemberek vagy befektetők, akik hosszú távú lakhatási megoldást keresnek.
Az ingatlanszektor Dubai gazdaságának egyik kulcsfontosságú mozgatórugója, főként a régió üzleti tevékenysége és turizmusa miatt. Dubait nem egységes ingatlanpiacként kell tekinteni, hanem számos nem homogén területként, saját sajátosságokkal. Míg az árak várhatóan fokozatosan emelkednek egyes területeken, egyes területeken csökkenhetnek. Dubaiban ingatlanvásárláshoz amellett, hogy egy ellenőrzött fejlesztőtől származó, kiváló minőségű projektet választunk, a kulcs egy adott helyszín kiválasztása – akár magában Dubaiban, akár például Abu Dhabiban, ami a közeljövőben további érdekes befektetési lehetőségeket hozhat. Végül, az ingatlanárak esetleges korrekciója a kínálat hatalmas növekedésének időszakában szintén ezt eredményezheti. Ahogyan ez kihívást jelenthet a fejlesztők számára is, a fokozott verseny lenyomhatja az árakat és a haszonkulcsokat.
Tanácsra van szüksége? Érdekli egy nem kötelező érvényű konzultáció az Egyesült Arab Emírségekben történő ingatlanbefektetésekkel kapcsolatban? Lépjen kapcsolatba velünk.
Idézett szakértők
Jan Rejcha
Jan Rejcha a Rellox alapítója és tulajdonosa. 2004-ben, a Cseh Köztársaság EU-csatlakozása után, tárgyalásokat folytatott külföldi intézményekkel és hatóságokkal a cseh természetes személyek EU-n belüli ingatlanbefektetéseinek feltételeiről (tőke szabad mozgása vs. kölcsönös kétoldalú megállapodás a Cseh Köztársaság és az adott ország között). Ő volt az első, aki bemutatta a cseh befektetőknek az ausztriai, olaszországi és más országokbeli közvetlen ingatlanbefektetések lehetőségét. Azóta kiterjesztette a Rellox működését Közép- és Kelet-Európa számos országára. Jan Rejchát rendszeresen idézik olyan médiumok, mint a Forbes és mások, emellett vendégként szerepel a külföldi befektetésekre és az ingatlanpiacokra összpontosító szakmai műsorokban és podcastokban.
